中国房地产趋势分析,房价上涨是必然趋势
随着中国经济的发展,房地产迎来了一个又一个风云。在今天,房价上涨的速度让人瞠目结舌,为了给楼市降温,政府出台了各式各样调控措施,这些措施能不能阻止房价上涨的脚步呢?
就在本月,调控风暴席卷全国之时,对于“房子是用来住的,不是用来炒的”这一主要精神发表了一篇刊文《房价怎么走? "刚需"必知的政府调控逻辑》,就“房价与政府调控逻辑”的关系作了明确表态,给手里攥着钱、却不知该不该出手的买房人尤其是刚需做出了回应。
值得一提的是,关于房价,文章核心观点提出:房价上涨是必然趋势。
房价文章中这么说到:随着经济的增长、城市基础设施和商业配套的完善,房价上涨是必然趋势,但涨幅不能过大,理想状态是低于城镇居民可支配收入的增幅。
中国社会科学院发展研究所所长、房地产蓝皮书顾问魏后凯认为,随着经济的上涨,从国际经验来看,房价肯定是要上涨的,但是上涨幅度不能太大,应在可支配的能力范围内,不高于居民收入增长。
中国房地产最重要的经济指标是6.5%,考虑了与全面建成小康社会目标相衔接,考虑了推进结构性改革的需要,也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生,有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。
房地产从来不是一个孤立的行业,看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当,经济发展需要时。他就会去库存,影响金融安全稳定的时候,就会调控。
中国房地产还远远没有到崩溃的时候,因为城镇化率才56.1%,但是户籍人口城镇化率仅为39.9%,两者之间存在着16.2个百分点的差距。这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,需求基础依然存在。
说下房地产周期,20年房地产周期,中国房地产涨了18年很正常,未来要跌。经济学中最基本的均衡是瓦尔拉斯的一般性均衡,一旦经济制度处于非均衡状态时,市场的力量会自动地使经济制度调整到一个新的均衡状态。无论是研究经济学还是做投资,要敬畏市场,敬畏客观规律。周期即轮回,周期即宿命,周期背后是信仰。
过去20多年中国货币锚一个是美元体系锚,利用美元的贸易顺差发展人民币,这是一种发行机制,还有房地产,过去房地产涨,中国M2发行和中国房地产正相关,相关系数85%,房地产涨就是货币供应,过去七八年货币发了七倍,房地产价格涨了七倍,小城市涨的少,大城市涨了十倍,不要讲刚需不刚需,那都是表面上的东西,真正的东西是货币发多了,就这么一个情况。
目前房地产市场的调控应当着眼于中长期,应以首付率为主要调控手段,目的是降低系统性金融风险。另一方面,进一步认真研究城市化的新格局。迅速改变居民住房的格局,谋划租和售的新格局,采取有力措施发展健康的房地产市场。
短期来看,对于那些手捧着现金在观望的刚需来说,不用再像今年3月初那样去抢房,不会再有10个客户抢一套房的现象,不会再遇到随口跳价的业主,价格在可承受范围内的房子更多了,花同样的钱能选择到心仪户型的机会也更大了。
长期来看,随着政府惠民生政策措施的不断完善,以及房地产调控的长效机制形成落地,住房金融制度、土地供应制度、房地产税收制度也将更加完善,而随着租赁市场不断规范壮大,可能有一部分刚需不再需要倾其所有去买房,而是通过租房就能实现住有所居的愿望了。
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