购房协议有法律效力吗,丢了怎么办
作为一个新的购房者,当你进行购房这件人生大事的时候,中介公司或者是开发商往往会和你签订购房协议。购房协议是什么呢?在法律层面上讲,它有没有法律效力,它有哪些作用?
作为开发商在不具备签订正式《商品房买卖合同》条件之前的一种协议,认购书具备担保正式《商品房买卖合同》签订的担保效力。
如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定,同时符合协议书约定的生效条件时,该协议书即发生法律效力,开发商和购买人均应按照协议书约定享有权利,履行义务。
购房协议是有效的,但还没有发生法律效力。根据《合同法》第三十二条、第四十四条的规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
同时《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此你们的房屋买卖协议是成立的,从你们买卖双方在协议上签字时就已经成立,但还没有发生法律效力,房屋买卖合同从房屋产权进行转移登记时发生法律效力。
有关法规规定,合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。
据此,就商品房买卖合同而言,其效力从大到小的顺序依次为:现场签约条款第一;标准合同条款第二;开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。
专业人士建议,应针对开发商容易利用合法手段侵犯购房者利益的五个部分签订补充协议,就基本可以保护购房者合法权益不受侵害:
第一、 要约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围,目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。
第二、 要约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题,应约定在这种情况下购房者可以选择退房,开发商退还首付款和定金,目的是防止开发商因退房而扣除购房者的定金或追究违约金。
第三、 要约定房屋交付时,开发商要提供房屋面积实测数据,应约定如果开发商提供不了实测数据,购房者可以退房或者拒收而开发商要按日支付违约金,目的是防止购房者办理入住后因实测面积与销售面积不符而陷入被动。
第四、 要约定精装修房屋的具体装修标准,不能被开发商以“进口”、“一等”、“优质”等不明确的说明误导,要详细地约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素,目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。
第五、 要约定开发商给购房者办理产权证的具体时间,合同里约定的只是开发商提交材料的时间,目的是防止开发商无限期地拖延给购房者办理产权证,影响购房者行使所有权。
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