商贷转公积金贷款流程
在进行购房的时候,人们一般不能付清房屋的全款,因此贷款成为人们主要的方式。而贷款又分为商业贷款和公积金贷款两种。比起商业贷款,公积金贷款有着各种各样的优点,因此也出现了越来越多商贷转公积金贷款的情况,那么它到底是怎么一回事呢?
公积金贷款与商业贷款相比,每月一般可节省1000元以上,这笔费用对于购房者来说也是不小的支出。而且,对于二套房贷款,公积金贷款的优势更为明显。如果借款人使用公积金贷款购买第2套房产,只要是将名下的首套房产卖掉,即便名列前茅套房有过贷款记录,再贷款时仍然按照首套房政策处理,首付、利率与首套房政策相同。
无怪乎很多购房人希望将商业贷款转为公积金贷款。但房贷专业人士表示,北京市暂不支持商贷转公积金,因为住房公积金贷款和商业贷款分别隶属于两大部门,一个是北京市住房管理中心,另一个是各商业银行,两者之间没有自动转换的关系。虽然不能转贷,如果购房人希望缓解月供压力,还可以有以下两种方案选择:一是还清目前的贷款,使用公积金贷款进行一次交易,二是提取公积金账户内的余额来减压。
对于首次购买普通自住房,公积金贷款的首付最低都可以付到3成,虽然住房商业贷款最低也可以付到3成,但各家商业银行还存在一些其他的政策来限定最低比例。相比较,利用公积金贷款与商贷购买普通自住房,贷款成数差异不大。
目前,5年以上公积金贷款利率为3.25%(年),商贷利率为4.9%(年),在房贷政策最优惠的时期(现在听来更像是一个传说,转瞬即逝),商贷利率最多可以打七折,也就是5年以上利率降至3.43%,两者仅相差0.18个百分点,利率差异可以忽略不计。但贷款利率方面来说,使用公积金贷款还是比商贷更划算。
一般来讲,普通购房者在办理商贷时,除自身收入情况会影响到贷款额度外,商业银行的住房贷款额度上限足够用,而公积金受缴纳人群及地区特点,对个人及家庭贷款额度是有所限制的。
例如,成都个人单笔住房公积金贷款最高额度为40万元;广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元,北京市住房公积金贷款额度最高是80万,如果评级评到3A级别的话最高可以到80万*(1+30%)=104万。公积金与商贷的贷款期限最长都可达到30年,两者在贷款期限这一政策点上基本一致。但商贷的额度上限更大一些。为此,还有一部分购房者选择混合贷。
不过,需要注意的是,购房人使用公积金贷款,需满足账户缴存12个月并且申请贷款时账户处于缴存状态方可使用。如果中间购房人有停交的状态,需在下一单位满缴存12个月才能贷款。而且,因为公积金是先使用后才可以提取的,即购房人只有在购房后,提供购房相关的证明材料才可以办理提取手续,不能用于直接支付购房首付款。如果借款人有公积金贷款记录,且在还贷款的情况下,则不可以再使用公积金贷款购买第2套房产,只有还清目前名下的公积金贷款,才可以再次使用。
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