二手房交易纠纷多,你必须了解这些细节
这些年来,在进行二手房的交易上面,我国居民面临着各式各样的难题。多数购房者都陷入了黑心的中介的陷阱中,那么作为一名打算购买二手房的人士,我们需要注意哪些问题呢?
代理人签约、随后业主不认账的怎么办?事先或事后必须签委托书。在二手房交易中,有些业主身在国外或者特殊情况,业主签约来不了现场,代理人是可以代理签约的。但前提是代理人需要带着业主的身份证、房产证以及委托责任书。中介公司也会需要跟业主本人确认该合同签订是不是其本人真实意思。委托书是必须的,当天临时有事来不了,事后也必须马上补一个,保证代理人所签合同真实有效。
在二手房买卖,很多业主的房并没有还清贷款,因为房屋过户前需要先将房屋解押,才能继续交易。业内常用的一种方式,是买方的首付用来解押,不够的业主自己补上。但有时买方付了首付,对方却拿着这笔钱另作他用,导致房屋没有解押,无法继续交易,引发诉讼。
要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。
如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。
一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款见示范文本。
按惯例,二手房交易合同签订后,买家会先付一部分资金给卖家,待过户完成后再支付剩余款项。如果卖家“一房多卖”,买家最终拿不到不动产证,先期支付的款项岂不是打了水漂?现实中,这样的情况并不少见。
“不动产转移登记网上申请及资金监管服务平台”上线后,买家有了更安全的选择。平台链接了海量的不动产数据,接收到二手房交易申请后,能自动对房源是否可以交易进行核验。如果交易房产存在已被抵押或查封等情况,平台会发出提示,有效保障了购房者的权益,确保了交易安全,避免了交易纠纷。
同时,买方需按揭的二手房交易,可到各商业银行办理“申请房屋过户和审批贷款手续”同步进窗业务,自行决定是否申请资金监管服务,平台将根据“资金监管不收费、监管资金不计息”的原则,向二手房买卖双方免费开放。
交易双方签订合同后,买家可将购房款存入一个专用的资金监管账户。等房产过户完成后,监管账户才会接到指令,将购房款划转给卖家。若交易中出现了问题,如中介或卖家“跑路”,监管账户中的资金将退还到买家账户。资金监管平台有效规避了已支付房款无法办理过户、购房者交钱后中介携款跑路等问题的发生。
“不过户不给钱,就像支付宝‘货不到不付款’一样,有效地保障了交易资金安全。”长沙市不动产登记中心主任文德勇说。
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