非普通住宅和普通住宅的区别
关于住宅你了解多少呢,其实这个名词在房地产市场上面有着普通住宅和非普通住宅的说法。不过,这两者在划分上有哪些标准呢?它们两者的区别具体表现在什么地方?
普通住宅与非普通住宅除了在面积、价格、容积率上的区别以外,相应的税收政策和贷款政策也有所不同。普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用途的房屋。非普通住宅则是相对于普通住宅而言的,非普通住宅多是指面积比普通住宅面积较大或用途为商业的房子。
首套房不分普通和非普通,首付比例都是一样的。商贷首付比例不低于35%,购房面积在90平米(含)以下的公积金贷首付不低于20%,90平米以上不低于30%。
受影响的是二套房,普通住宅首付比例不低于50%,非普通不低于70%,之间相差了20%。以上海目前动辄400万+的房价看,普通和非普通首付至少相差80万,这对有置换需求的购房者来说压力不小。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此,不同地区普通住房与非普通住房各地都有自己的标准,纳税人应关注本地的具体标准。
而非普通住宅说明该房产可以用来进行商业经营,还可以居住。因为国内一些地方已经有了相关的管理规定,不允许普通住宅用于商用,工商部门也已经开始对普通住宅停止进行注册公司用途的工商登记手续。而非普通住宅,可以用于注册公司,部分地区甚至可以允许从事经商活动。
从首付到税费,普通住宅和非普通住宅的不同体现在方方面面。以二手房增值税及附加为例,满2年普通住宅免征,满2年非普通住宅交税:(网签价—购入价)÷(1+5%)×5.65%,如果差额是200万,只此一项税费就多出10.8万。简而言之,买普通住宅可以享受各类政策优惠。
现行营业税税率为5.55%。普通住宅:转让、出售购买时间不足5年的普通住宅,全额征收营业税;转让、出售购买时间超过5年的普通住宅,免征营业税。非普通住宅:转让、出售购买时间不足5年的非普通住房,全额征收营业税;转让、出售购买超过5年的非普通住房,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
普通住宅:转让出售购买时间满五年且为家庭唯一房产的,免征个税;转让出售未满5年或者非家庭唯一房产的,需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。非普通住宅:按照总价的2%或者两次交易盈利部分的20%缴纳。
房屋交易价格以网签价为准。网签价又会影响贷款额度,为了多贷款,有些买家会故意将网签价写高,这会产生一种风险,网签价一旦高于普通住宅最高限额,原本的普通住宅就会变成非普通住宅,税费也会随之增加。
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