重庆二手房价走势分析
最近几个月以来,无论一手房还是二手房市场,成都政府都颁布了限购的政策。受到这些新政的影响,成都房价对此有什么样的反应呢?尤是二手房市场,它的成交量如何?
继一季度“金三银四”房价迎来春天之后,第二季度重庆房价大幅上涨。不同楼盘价格涨幅存在一定差异,总体来看,核心城区、品质楼盘、轨道交通沿线、学区房价格涨幅最为明显;江北、渝北、北部新区三北区域价格进一步提高,新旧楼盘价格差距拉大。
在重庆渝北区、江北区部分新盘和二手房中介处实地查看房价情况,发现照母山片区新房房价有所上涨,且高层几乎无房源可售;江北区、渝北区二手房房价差异较大,有楼盘价格上涨明显,而房龄较长的老房房价则无明显变化。
为抑制过快增长,重庆政府制定了各种限购政策,对外地购房者、非首套物业购置者、可贷款比例等进行了一系列限制,再加有限需求的提前透支、外地炒房者的观望情绪和房源有限等原因,重庆楼市在疯涨后于二季度末得到了一定的抑制效果,一改往日火爆的景象,二手房成交量开始呈现下降趋势,但是短期内对房价的抑制效果并不大,二手房房价依旧坚挺。预计第三季度房价会得到一定的控制或有小幅下降。
从土地拍卖情况看,目前政府还未释放出抑制商品房开发用地高价出让的明显信号。房屋成本大约50%来自于土地成本,一线城市有的用地成本已占开发成本的70%。从获取地方财政收入的角度着眼,土地拍卖溢价越高,对当地的发展也越发有利。龙湖、华宇、金科等开发企业去年下半年几宗地块的竞价拍卖,已经直接推高了楼面均价至近8000元,尽管地块较为偏僻。可以预计,这些地块开发的楼盘,今后的面市售价不会低于现在同地段的价格,还会直接拉高重庆楼市均价。
从调控政策来看,重庆市的重点任务将主要是抑制“三无人员”(无重庆户籍、重庆无企业、重庆无工作)的外地炒房客来渝炒房,对重庆本地居民的住房需求则并无明显的打压迹象。重庆市政府调控的取向在于紧扣中央经济工作的思路:房子是用来住的,不是用来炒的。任何一个有作为的地方政府,不仅不会打压人民群众合理的住房需求,还会积极引导并大力支持这一消费行为。毕竟人民政府的执政宗旨还在于服务民生,不断改善人民群众日益增长的物质文化需求。
另一方面,力所能及保证企业的投资不致于血本无归,也是地方政府负责任的执政需要。在记者的记忆中,当房地产开发企业遭遇严重经营压力时,时任重庆市长黄奇帆曾至少有两次出台过专门针对房地产行业的各种优惠扶持政策,目的是为了确保“房地产市场的平稳健康发展”。
重庆是内陆特大中心城市,在当地政府的得力管控之下,目前的房地产市场非常平稳健康,长远看,尽管重庆的人均居住面积偏高、存量房偏多、人均收入水平不高,但不能否认重庆房价目前还处于价值洼地,性价比较高,且具有一定的上升动能。
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