北京楼市新动态,首个共有产权养老房试点
为了进一步维护老一辈市民的利益,北京加强了公共产权养老的工作。并且在近期实现了历史性的的突破,北京首个共有产权养老房进行试点工作。
北京市近期对外发布了全国首 个共有产权养老设施试点情况:将居家、社区和机构养老融合,均价4.5万元/平方米;限60岁以上老人入住,每月需缴3000元服务费。北京共有产权养老房规定,养老企业与购房者按照5%和95%的比例共同持有房屋份额。共有产权养老房在户型、室内方面采用了适老化设计,社区配建有专门的服务设施,每个月收取3000元左右的基础服务费,就能享受居家服务、康健娱乐等多项服务。
作为目前北京惟一的共有产权养老居室试点,双桥恭和家园确定了企业与消费者按5%和95%分配50年产权的模式,且每间房必须入住一名60周岁以上老人并缴纳3000元/月的服务费。过户后,购房者可随时出租、出让,买卖不受北京现行普通商品房限购条件限制。
为防止投资投机者“钻空子”购买共有产权居室,企业方将在入住协议中要求居室内不能在无符合条件老人入住的情况下入住其他人员,而且无人入住的居室也需要按时缴纳服务费。
有业内人士分析称,以试点项目4万元/平方米的售价计算,一户79平方米的项目全款为316万元,50年所需缴纳的服务费为180万元,这相当于50年购房人最少需缴款496万元。
北京共有产权养老房购入和出售的条件较高:60岁以上老人才可入住,入住者必须具有北京户籍或者连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。此外,转让和出售条件也极其苛刻,购买人转让其持有的共有产权份额,需经建设单位书面同意。再交易购买人亦应具备北京市户籍(含持有有效《北京市工作居住证》人员),或者连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。
西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为,到2025年前后,我国将进入深度老龄化社会,城市养老服务压力会日渐突出。解决养老问题,必须积极探索多元化养老,发挥市场作用,激发多元投资潜力,而北京试点的共有产权养老房是一种有益尝试。
这种养老模式在全国具有推广价值,能进一步丰富我国养老服务体系,既让养老市场多了一种模式,也让老龄人口有更多养老选择。但如果要推广这种模式,恐怕要采取更为灵活的方式以降低相关成本。当成本降低、需求增长,这种模式必然有更大发展空间。
一方面,购房成本可以适当降低。目前,恭和养老中心的销售均价是4.5万/平方米,虽然其价格低于商品房,但对收入有限的老年人口来说售价还是偏高。除非是子女出资购买房产让老人入住,如若不然,恐怕只有少数高收入老年人才能入住这种养老房,普惠价值就不能体现出来。
降低购房成本,既需要政府适当让利,在土地出让、税收等方面给予支持,也需要科学设计产权比例。如果适当降低购买人的产权比例,就可降低其购房总成本。笔者的建议是,不要一刀切地规定购买人持有95%的产权、企业持有5%的产权,应该设计多种比例以供购买人自由选择。
另一方面,服务成本可以适当降低。目前,恭和养老中心的老人每月需缴3000元服务费。考虑的该养老中心提供65项基础服务,这样的服务成本或许不算高。但我们也要看到,现在北京企业退休人员基本养老金每月是3770元,如果以此来衡量的话,相当一部分老人的经济压力不小。
能否采取灵活的服务和价格,值得考虑。如果设计多种服务套餐,每种套餐有相应的服务收费,由老人来选择,或者根据老人实际需要或者实际消费收取服务费的话,很多老人就不用每月支付固定的3000元服务费。这种一刀切的收费方式虽能保障企业利益,但会让老人丧失选择权。
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