投资公寓有什么风险
公寓由于购买的难度低,所以也是很多房地产投资者的投资首选,但俗话说得好,投资有风险,选择需谨慎,今天就来说说公寓投资的风险性。
1、居住成本高。
从生活层面来说,住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。如水电费是按商用物业计算,比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北京为例,普通住宅的电费为每度0.48元,水费为每吨3.7元,天然气则为每立方米2.05元,但酒店式公寓的收费为电费0.9元、水费5.1元,大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。
2、回报率大打折扣。
许多酒店式公寓的开发商打出的15%至18%的投资回报率远远高于真实的水平,而实际的年投资回报率也就是在5%至6%之间。高回报率确实很吸引投资客户,但往往忽略了隐性成本这一关键要素,主要包括以下因素。契税和公共维修基金。开发商在项目销售时,其价格并不包括契税和公共维修基金,从目前这两个的收费标准来看,契税普通住宅是1.5%,非普通住宅是3%;房屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述情况来看,即便是酒店式公寓房产价格让你动心,但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。
租金价格的折扣。酒店式公寓的开发商在项目收益计算时,往往是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东二环附近的一个酒店式公寓项目来看,销售价格在25000元/平方米,投资人士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。以同等地段的一个四星级酒店为例,酒店标准间的市场价格大约在800元/日,一个月就会有24000元的收益,但众所周知,酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动,打折后的价格往往也就在400元至500元/日左右,这远远低于开发商预计的高投资回报率。
物业费、取暖费等其他费用。针对投资酒店式公寓而言,除了需要在购买时需要缴纳必须的费用外,物业费、取暖费等诸多费用都需要考虑进去,而这些往往就是我们在投资时忽略的隐性成本。酒店式公寓的物业费、取暖费等维护费用通常比较高,而且很难直接转嫁给承租人。从这点来看,开发商打出的每年15%至18%的高投资回报率显然没有考虑到以上诸多因素。
中介费。投资人在投资房产项目后,还要考虑房屋的出租问题。很多投资人士如果自己寻找客户需要耗费极大的精力和物力,所以往往把房子委托给中介代理,而这就需要向代理中介交纳一定额度的中介费,而这部分费用也就成为了投资人士的隐性成本。
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